Lo que alguien quiera pagar por él. Hace unos años valía mucho más que ahora. No hay muchos planes de construcción y por eso no vale mucho y sigue representando demasiado del precio de una casa…
¿Cómo se calcula el valor del suelo?
Cuantas veces habremos escuchado que la vivienda tiene un precio elevado (sobre todo en momentos del boom inmobiliario) por culpa de que el suelo es caro. ¿Pero, esto es así? Recuerdo las palabras de un gran experto urbanístico, Ricardo Santos Díez, que me dio clase en la universidad. Él nos decía que la vivienda no es cara porque lo sea el suelo, "la vivienda es cara porque es cara". Tal afirmación, que parece una reducción al absurdo, encierra una gran dosis de verdad. Es cierto que parece depender del enfoque que le demos, si desde el punto de vista del producto inicial (suelo) o del producto final (vivienda).
En el mercado inmobiliario el suelo es un factor atípico, porque es único e irrepetible, y vale en función de su uso final, de su situación, expectativas, etc. Si pensamos en la fabricación de un coche, por ejemplo, los materiales tienen un valor en el mercado y se usan normalmente en otras industrias, son materias primas que se pueden producir en muchos sitios. Incluso la planta de producción se puede trasladar a otro país para reducir costes. El suelo no se puede trasladar, y el que está en un lado de una calle, respecto del que esté a 100 metros puede variar considerablemente su valor. Y la afirmación de este gran profesor se entiende en cuanto a que si el producto final no tiene interés (pensemos en urbanizaciones ahora desiertas) el suelo no vale más que lo que pueda producir como rústico.
En las ciudades, considerando el núcleo urbano más consolidado, evidentemente el suelo es escaso, y hay que recurrir para hacer viviendas, en numerosos casos, a la rehabilitación o al cambio de uso del edificio. Pero el valor que se va a pagar está lógicamente relacionado con el valor de la vivienda en esa ciudad, en esa ubicación. La vivienda de obra nueva valdrá más que la de segunda mano, pero con un límite. Ese límite lo fija el precio de la vivienda ya construida, considerando su depreciación y coste de reforma, todo ello incrementado en un moderado porcentaje que es el que aprecia el valor la de obra nueva. Luego, siempre el límite es el valor de la vivienda.
Vamos a analizar a grandes rasgos cómo se determina el precio del suelo en una urbanización de reciente construcción. Concretamos en el caso de una parcela, en un ámbito ya urbanizado, donde el promotor está valorando invertir y construir viviendas. ¿Cuánto podría pagar para que la inversión sea viable?
En primer lugar, el suelo tiene una calificación definida por el planeamiento municipal, es decir, habrá parcelas para viviendas (unifamiliares, bloques de pisos), otras para comercios, oficinas, equipamientos, etc. Por lo tanto, lo que se puede hacer en una parcela se sabe de antemano por el promotor. Todo queda definido urbanísticamente, alturas, ocupación máxima de la parcela, edificabilidad, etc. La edificabilidad neta son los metros cuadrados que se pueden construir por metro cuadrado de suelo.
El promotor, una vez que conoce lo que se puede construir en ese suelo, debe hacer un exhaustivo estudio de mercado. Es realmente una piedra angular de la viabilidad de su negocio. Conocer el valor de venta de las viviendas. Se hará un estudio comparativo en el entorno, debe conocer cuál es el precio de mercado de las viviendas que se están comercializando en el ámbito. Y cuál es su ritmo de ventas, calidades, demanda, tamaño y número de dormitorios, para así ajustarse al máximo a lo que busca el comprador, tanto en precio como en características.
La promotora debe asumir el coste de construcción del edificio.
Pero todo el proceso conlleva además una serie de gastos, impuestos, honorarios profesionales, seguros, costes de comercialización, de escrituración y registro, etc.
Por último, el beneficio que pretende obtener el empresario. Un valor muy común en el sector inmobiliario, es del 20% de la inversión realizada. Piense el lector, que no es una operación que se realiza en un año. Se debe comprar el suelo, construir y vender la promoción. Y asumir el riesgo.
Con estas variables, el promotor hará el siguiente cálculo. Al valor de venta previsto de todas las viviendas construidas, le restará el coste de construcción, los gastos y el beneficio y le dará una cantidad. Ese es el límite de lo que debe pagar por el suelo.
Ejemplo: En un nuevo desarrollo las viviendas tienen un precio de 3.000 euros por metro cuadrado. Estimando unos costes de construcción de 700 euros por metro, unos gastos del 30% sobre el valor del suelo más el valor de construcción y un beneficio del 20% sobre la inversión, el valor del suelo (dado por una ecuación) sería aproximadamente 1.200 €/metro cuadrado construido. Si se trata de una parcela de 2.000 metros cuadrados de suelo, en la que se puede edificar 2.500 metros cuadrados (edificabilidad 1,25), el precio sería el resultado de multiplicar 2.500 por 1.200. Luego tendríamos 3 millones de euros de valor de suelo.
Estos son los números iniciales que deben hacerse. Evidentemente es una simplificación. Como conclusión, obtenemos que el valor del suelo viene determinado por lo que puede construirse, y por lo que vale en esa ubicación la vivienda. El precio de la vivienda es el que manda.
Abrazos,
PD1: Y el suelo rústico, ¿cuánto vale? Depende de la zona, del uso, del potencial, de la orografía, del agua…, del comprador que quiera pagar por el mismo.
En EEUU:
When it comes to estimating the value of the US economy, the math is relatively simple (at least according to economists) - it is the sum of the value added outputs of every class of enterprise, which is better known as the Gross Domestic Product. Likewise, when it comes to calculating the value of assets, whether financial, such as stocks, or real, such as one's house, the best representation is through the markets, i.e., a clearing mechanism that reveals what someone is willing to pay for such an asset.
But what about the value of just the land one's house sits on? Or all the land of the state, or the entire United States?
That is the answer that Dept of Commerce economist William Larson set off to find out. His answer: a whopping $23 trillion (as of 2009), more than $5 billion greater than the entire US GDP. That is the BEA's estimate for the 1.89 billion acres of land that make up the 48 contiguous states of the US and the District of Columbia. The number is a land estimate only and excludes any improvements such as buildings, infrastructure and bodies of water. It is also down about 24% from the prior peak-bubble high just over $26 trillion hit in 2006.
How did he make his assessment? According to the WSJ, Larson's calculation used satellite images to determine each type of land, including farms, forests and developments.
For undeveloped land he used comparable farm-land values to estimate prices. For developed land, he relied on estimates of land quality, home values and property attributes within a given Census tract. Larson believes his values are correct within a 10% margin of error.
Developed land is typically sold in a bundle with buildings or structural improvements, and it can be difficult to disentangle the two.
Undeveloped land in rural areas can be even trickier to price because it's not often bought and sold . For some federal land acquired in the Louisiana Purchase, the last transaction was in 1803, when the seller was a fellow named Napoleon.
"Land has long been recognized as a primary input in production and as a store of wealth," wrote Mr. Larson, an economist at the Federal Housing Finance Agency. "Despite its fundamental role in nearly all economic activity, there is no current and complete estimate of the value of the land area of the United States."
Furthermore, the analysis doesn't account for the changes in value due to the shale-gas activity in the Midwest and elsewhere.
+ The federal government owns 24% of all land, worth a collective $1.8 trillion. (That's 8% of the country's total value, or around 10% of the total outstanding federal debt.)
+ Just 5.8% of U.S. land is developed, but that land accounts for 50.7% of the total value.
+ Almost half, 47%, of U.S. land is used for agriculture.
+ Besides New Jersey, three other states have land worth an average of at least $100,000 an acre: Rhode Island, Connecticut and Massachusetts. At least a quarter of the land in those four states is developed.
+ Land in 24 states, including Wisconsin, Texas and Maine, is worth less than $10,000 an acre, on average.
+ In Nebraska, 92.7% of land is used for agriculture, the most of any state.
+ Nevada has the largest share of federal land, covering 86.8% of the state. Connecticut has the least, just 0.1% of the state's area.
As for the key answer, namely "what is the dollar value of my state", there are two answers. One is the total absolute value for the state, shown on the table below, and which has California, Texas and New York in the top three places...
... or the average value per acre in any given state. Clearly there is a substantial difference.
As laid out on a map:
One caveat: while D.C. is clearly the smallest evaluated territory, at just 40 acres, it has the highest value per acre of any US state: some $1.05 million. So take the above findings with a grain of salt.
PD2: Jose María Contreras habla de la fidelidad
En la actualidad la fidelidad es posible. En realidad es muy difícil –casi imposible- ser fiel, nos tenemos que hacer a la idea de que eso era así: se trataba de un hecho innegable.
Quién piensa así tiene una visión un poco negativa del ser humano; aunque, por otra parte, puedo llegar a comprenderlos.
Actualmente hay ambientes donde la fidelidad no aparece, ni siquiera en el planteamiento vital de muchas personas. Se establecen muchas relaciones con un compromiso que es únicamente emocional. "Estaré contigo mientras sienta lo que estoy sintiendo; cuando esto se acabe, se terminó el amor."
Todas las emociones, positivas y negativas, terminan por decaer. A uno se le muere un ser querido y, al cabo del tiempo, esa emoción negativa va decayendo. Por otra parte, el tiempo también hace que decaigan las mayores alegrías de la vida. Posteriormente esos estados de ánimo puedan volver a aparecer: así son las emociones.
Si la emoción, el sentimiento más superficial, es lo único que me ata "al otro", antes o después, todo se destruye.
Si, como cree mucha gente, el amor fuera sólo emoción y sentimiento, yo no sería dueño de mis amores, porque no soy dueño de mis emociones. Todo lo que se crea sólo emocionalmente, emocionalmente se destruye
Todas las virtudes que el hombre vive las adquiere a base de repetición de actos. Así, una persona que es trabajadora, lo es porque se ha esforzado en serlo. Igual que una que es sincera. Con la fidelidad ocurre lo mismo: se necesita esfuerzo.
Esfuerzo para seguir queriendo cuando el sentimiento no responde; cosa que, por cierto, es muy común. No lo olvidemos: antes o después, todos los amores van a ser probados en el terreno de los sentimientos.
Por otra parte, la fidelidad requiere "cuidar los cariños", protegerlos, ser prudentes y cautelosos para que nadie ni nada pueda alterarlos. Eso conlleva, entre otras cosas, ser cuidadoso en el trato con personas del otro sexo.
Actualmente, eso no está de moda ni se entiende; y el lamentable resultado es la ruptura de muchos matrimonios, únicamente por una inconsciente falta de prudencia.
Del mismo modo que se prevé la enfermedad o la jubilación, tenemos que saber prever en el terreno de los amores, y eso es costoso y exige esfuerzo.
La fidelidad es algo positivo, no es "aguantar", ni ir tirando. Por eso, si uno no está dispuesto a esforzarse, o será infiel o se dedicará a "aguantar".
Está al alcance de la mano de todos, porque aunque uno no sea dueño de sus sentimientos, sí lo es de sus cariños, de sus amores. No olvidemos lo dicho con anterioridad, no me importa repetirlo. Cuando el sentimiento no funciona, hay que poner en marcha la inteligencia y la voluntad para seguir queriendo. El amor se basa en un trípode: Inteligencia, sentimiento y voluntad.
El sentimiento solo no mantiene el amor.
